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房地产营销基础知识
房地产营销基础知识，房地产销售是现在发展比较景气的一个行业，所以很多人都去做了地产销售，想要做好销售不是那么的容易，积累一些营销知识也是很重要的，下面我整理了房地产营销基础知识。
房地产营销基础知识1一、房地产基础专业知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2%；电梯房、门面：3%）。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费； B、勘察设计和前期工程费； C、建安工程费； D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费； F、贷款利息； G、税金；
二、建筑基础知识：
1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：红线范围内的面积。
4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。
8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
11、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积/占地面积*100%
14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
16、开间：住宅房子的横向宽度。 进深：住宅的实际长度。
17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。
23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的`耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下
26、土地计量单位：
1平方公里=100万平方米（km 1公顷=1万平方米（hm
1公顷=15亩 1亩=667平方米
27、住宅的楼层划分的规定：
低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 中高层住宅：7-9层
高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上
房地产营销基础知识2房地产
是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。(如住宅、大厦、学校)
房地产市场
是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称二手房交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。
房地产市场细分
“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。
“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。
“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：
A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房
从房地产用途来区分可以分为以下几点：
“写字楼” 1、标准写字楼 2、商住写字楼
“住宅” 1、高层住宅(小高层) 2、多层住宅
“商铺” 1、临街地铺 2、裙楼商铺
什么是房地产产权?
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
什么是土地使用权?
土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用
房地产权登记有何法律效力?
依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。
房地产登记发证由哪个部门负责?
根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。
《房地产证》有什么作用?
《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。
房地产登记的种类有哪些?
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
哪些房地产合同须办理公证手续?
按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。
什么是房地产权初始登记?
指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
土地的使用年期是如何确定的?
凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
什么是期房?
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证(完成初始登记)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
什么是现房?
现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。
房地产营销基础知识31、房产行业知识
首先 房地产销售类属于房产行业，所以你最先要了解的房产，自己可以在网上查查房地产是什么、都包含哪些方面、发展前景怎么样、自己是否能做这个行业等等的相关问题，并且了解例如房地产的定义、房地产的类型、房地产产权、房产证件、房产销售形式等等。
2、产品知识
既然是要销售房产，那么对房产或者是对要卖的产品就要有很深的了解，包括产品的卖点，户型，性能，性价比，优势与其他产品的对比等等，所以你的房产专业水准和专业态度，关系到你后面的成交与否。
3、销售技巧知识
既然是房产销售，那么必然得去推销，光了解产品是不够的，得去卖你的产品。所以你的口才、和销售技巧都是需要锻炼、培训和学习的，俗话说没有卖不出去的东西，只有不会推销的销售。房产也是一样，例如怎么接待客户，接待客户技巧、谈判技巧、介绍技巧等都是必须要提前学习和具备的。
房地产基础知识：
①房地产是房产与地产的总称，指土地、建筑物及其地上的附着物，物质实体和依托于物质实体上的权益。
是一种财产的总称，也是一种社会经济形态。
②房地产业：以土地和建筑物为对象来经营，从事开发，建设，管理等以及维修，装饰和服务的综合性房地产产业。
③物业，指使用功能和经济效用兼具的供居住和非居住的屋宇及其相配套的设备，由用途还可分为：住宅区，商场，写字楼，工业厂房等。
④房地产开发：指取得土地使用权的土地上进行房屋建筑、基础设施的活动。
⑤房地产?然特征：位置的固定性，资源的有限性，使用的耐久性，物业的差异性。
⑥房地产经济特征；房地产的增值性，生产周期，相互影响性，易受政策限制性，资金密集性。
第一章房地产开发基础知识\x0d\第一节、房地产与房地产业\x0d\一、房地产\x0d\1、房地产的概念和分类\x0d\房地产是房产和地产的总称。\x0d\房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。\x0d\房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。\x0d\注：房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、\x0d\典当权等。土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；\x0d\\x0d\2、房产与地产之间的关系\x0d\房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；\x0d\地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。\x0d\房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产\x0d\地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等\x0d\房地产是用一片地开发成住房,写字楼,大厦,购物中心等等\x0d\房地产笼统的说属于地产,但地产不一定是房地产\x0d\\x0d\我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：\x0d\A、实物形态上看，房产与地产密不可分；\x0d\B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；\x0d\C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。\x0d\\x0d\差异包括几个方面：\x0d\A、二者属性不同；\x0d\B、二者增值规律不同；\x0d\C、权属性质不同；\x0d\D、二者价格构成不同。\x0d\\x0d\3、房地产的类型\x0d\按用途划分：\x0d\A、居住用房地产\x0d\B、生产用房地产（工厂等）\x0d\C、经营用房地产（商场、游乐园等）\x0d\D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）\x0d\E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）\x0d\\x0d\4、房地产的特性\x0d\A、位置的固定性\x0d\B、地域的差别性\x0d\C、资源的有限性\x0d\D、高值的耐久性\x0d\E、保值增值性\x0d\\x0d\二、房地产业\x0d\1、概念\x0d\房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。\x0d\\x0d\2、主要内容\x0d\A、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;\x0d\B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；\x0d\C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；\x0d\D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；\x0d\E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；\x0d\F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。\x0d\\x0d\3、房地产业与建筑业的关系\x0d\建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装\x0d\维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。\x0d\\x0d\三、房地产土地的使用年限是如何确定？\x0d\凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年\x0d\限按国家规定执行。即：\x0d\居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五\x0d\十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。\x0d\\x0d\第二节、专业名词解释\x0d\1、常用名词\x0d\◆五证：\x0d\A、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；\x0d\B、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“；\x0d\C、《建设工程施工许可证》：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；\x0d\D、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；\x0d\E、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。\x0d\◆两书：\x0d\A、《住宅质量保证书》；\x0d\B、《住宅使用说明书》。\x0d\◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭\x0d\证；\x0d\◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三\x0d\级市场；\x0d\A、一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍\x0d\卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；\x0d\B、二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连\x0d\同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；\x0d\C、三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，\x0d\它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；\x0d\◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。\x0d\具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；\x0d\◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收\x0d\益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；\x0d\◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；\x0d\◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及\x0d\场地平整；\x0d\◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地\x0d\位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；\x0d\◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；\x0d\◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地\x0d\范围内的土地面积；\x0d\◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各\x0d\层建筑面积之和；\x0d\◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的\x0d\土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）\x0d\◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、\x0d\地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。\x0d\◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建\x0d\设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）\x0d\◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地\x0d\面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）\x0d\◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用\x0d\地面积的比率；\x0d\◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）\x0d\的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；\x0d\◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，\x0d\包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；\x0d\◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，\x0d\使用面积的计算应符合以规定：\x0d\A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、\x0d\按复合层内皮尺寸计算；\x0d\B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；\x0d\C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计\x0d\入使用面积；\x0d\D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、\x0d\前室、贮藏室等。\x0d\单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用\x0d\建筑面积。\x0d\◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）\x0d\以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；\x0d\◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；\x0d\◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计\x0d\上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。\x0d\◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；\x0d\◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：\x0d\电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整\x0d\楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；\x0d\各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影\x0d\面积的50％。\x0d\◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。\x0d\套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。\x0d\套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。\x0d\◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居\x0d\民小汽车、单位通勤车等停放场地。\x0d\◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。\x0d\◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证\x0d\止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。\x0d\◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶\x0d\段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。\x0d\◆毛坯房是指没有装修的房。\x0d\◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社\x0d\会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。\x0d\◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本\x0d\的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。\x0d\◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对\x0d\产权随人征收的一种税。\x0d\征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中\x0d\国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。\x0d\（1）国有土地使用权出让；\x0d\（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；\x0d\（3）房屋买卖；\x0d\（4）房屋赠予。\x0d\\x0d\2、房子的种类\x0d\◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。\x0d\◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。\x0d\◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。\x0d\◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。\x0d\◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。\x0d\◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。\x0d\集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。\x0d\◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。\x0d\◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格\x0d\出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。\x0d\房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。\x0d\◆空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已\x0d\超过一年的商品住宅。\x0d\\x0d\第二章建筑与规划基本知识\x0d\第一节建筑与建筑构造\x0d\建筑就是表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果—建筑物。\x0d\建筑物通常称为建筑。指供人们进行生产、生活或其它活动的房屋和场所。例如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。\x0d\构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。例如水塔、堤坝、蓄水池、广播电视发射塔、机场跑道及滑行道等，即不具备、不包含和不提供人类居住功能和实用功能的人工建筑物。相反即建筑物。\x0d\建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分隔的一部分。其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品。\x0d\一、建筑分类\x0d\1、按建筑的使用性质\x0d\工业建筑：生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑\x0d\民用建筑：学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑\x0d\\x0d\2、按建筑结构使用的材料\x0d\砖混结构建筑：由砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑\x0d\框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。\x0d\框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间。\x0d\剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。剪力墙结构。钢筋混凝土的墙体构成的承重体系。剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板，水平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板，大载墙上，这样构成的一个体系，叫剪力墙结构。为什么叫剪力墙结构，其实楼越高，风和载对它的推动越大，那么风的推动叫水平方向的推动，如房子，下面的是有约束的，上面的风一吹应该产生一定的摇摆的浮动，摇摆的浮动限制的非常小，靠竖向墙板去抵抗，风吹过来，板对它有一个对顶的力，使得楼不产生摇摆或者是产生摇摆的浮度特别小，在结构允许的范围之内，比如：风从一面来，那么板有一个相当的力与它顶着，沿着整个竖向墙板的高度上相当于一对的力，正好相当于一种剪切，相当于用剪子剪楼而且剪楼的力越往上剪力越大，因此，把这样的墙板叫剪力墙板，也说明竖向的墙板不仅仅承重竖向的力还应该承担水平方向的风和载，包括水平方向的地震力和风对它的一个推动。\x0d\框架剪力墙结构：通常称框剪结构。它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。\x0d\钢结构：以钢材制作为主的结构，全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜；材料塑性、韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；建筑工期短；其缺点是耐火性和耐腐性较差。主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和水库等大跨结构、高层和超高层建筑等。钢结构又分轻钢和重钢。\x0d\\x0d\3、按施工方法\x0d\装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预\x0d\制构件，在施工现场组装而成。\x0d\现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。\x0d\装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部分现浇，部分预制\x0d\\x0d\4、按建筑层数\x0d\低层住宅为1-3层\x0d\多层住宅为4-6层\x0d\小高层住宅为7-11层\x0d\中高层住宅为12-16层\x0d\16层以上为高层住宅\x0d\\x0d\写不完了，太多了，字数不够用
房地产销售基础知识：
①房产销售类行业属于房产行业，首先要知道什么是房产，比如房地产的类型，定义，房产证件，销售形式等等，必须要有足够专业的房产知识储备。
②从业人员对房产或是对要销售的产品要有很深入的了解，包括产品的卖点，性价比，卖点，与其他楼盘相比的优势在哪里等等，因此你的专业水准和态度，关系到你在这个行业的成功与否。
③口才，和销售技巧都需要培训和锻炼，老人言没有卖不出去的东西，只有不会买东西的人。房地产也一样，比如用哪种方式接待客户，接待客户技巧，谈判方法，介绍等都是必须要提前学习的，同时在实际工作中进行磨炼。
④销售在售楼的过程中要记得自己的目标，并要围绕目标做一些相关的方案。根据不同的客户准备好不一样的推销方式，最重要的就是自己的信心。
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